Droochsloot
Startpagina | Inhoudsopgave | Lezingen | Uitgaven | Op en rond het Domplein | Vrijwaring | Contact

op het web alleen op deze webstek
(om alleen op deze pagina te zoeken druk op Ctrl-F)
Andere rechtshistorische bijdragen op deze internetpresentatie:
Het gebruik van anachronistische
    begrippen in de geschiedschrijving

Over het zeventuig
Grondboekhouding
De middeleeuwen kenden geen
    eigendom

De dertiende penning
Rolverwisseling, eigendoms-
    verschuiving, rolverschuiving?

Grondrente, een negentiende-eeuws
    begrip

Stedelijke erfpacht historisch bezien
door Martin de Bruijn


Inleiding


De stedelijke erfpacht staat de laatste tijd weer volop in de belangstelling. Vrij algemeen is de mening dat het stelsel niet deugt en dringend moet worden aangepast. Ik onderschrijf dat. In dit systeem is de positie van de blote eigenaars, in casu de gemeenten, veel te sterk en is er nogal eens sprake van woeker en willekeur over de ruggen van de erfpachters.






















[1] Aldus bv. P.C.J. Nelisse, Stedelijke erfpacht (dissertatie Universiteit van Amsterdam; Amsterdam 2008) 14. Dit proefschrift is geheel op internet te raadplegen.

In de bestaande verhandelingen over erfpacht wordt soms een historisch overzicht gegeven. Meestal beginnen de auteurs dan met het ontstaan van de stedelijke erfpacht in Nederland na het midden van de negentiende eeuw, maar een enkele keer wordt verder in het verleden teruggegaan.

Doorgaans wordt dan gezegd dat de erfpacht oorspronkelijk voornamelijk werd toegepast om woeste gronden te ontginnen. De eigenaar zou die gronden tegen een geringe vergoeding in erfpacht uitgegeven hebben. Voor een dergelijke toepassing zou aan het begin van de negentiende eeuw het recht van erfpacht in de nieuwe wetgeving zijn opgenomen.[1]

Een erfpachtdeskundige, P.G. (Peter) Jager, is op internet iets uitvoeriger.

Hij zegt over de Romeinse tijd:

‘In de Romeinse tijd werden overheidsgronden uitgegeven in een vorm van erfpacht. Uitgegeven werden woeste gronden, die door erfpachters ontgonnen konden worden. De te bepalen pacht was veelal symbolisch, omdat de erfpachters zelf investeerden in de ontginning van de gronden.’

en over de ‘Germaanse’ periode:

‘In het Germaanse recht ontstond onder invloed van het Romeinse recht een vorm van erfpacht, die mede trekken had van huur. In Groningen bestaat nog het recht van beklemming op basis van Germaanse ‘huur’.’

Vervolgens wordt opgemerkt dat de gemeente Vlaardingen in 1883 de primeur had bij de invoering van de gemeentelijke erfpacht in Nederland.

Op deze webpagina zal ik een aantal kanttekeningen maken bij de geschiedenis van de stedelijke ‘erfpacht’ in Nederland vóór deze rechtsfiguur in 1838 een plaats kreeg in het Burgerlijk Wetboek. Ik houd mij aanbevolen voor vragen en opmerkingen via mijn e-postadres mwjdebruijn[at]casema[punt]nl.

In het ‘oud-vaderlands recht’


Al in de Vroege en Hoge Middeleeuwen – zeg maar de periode van rond 500 tot 1200 – kende het inheemse, ‘Germaanse’ recht uitgifte van grond tegen bepaalde verplichtingen. Die lasten konden bestaan uit betalingen in geld of natura, maar ook uit het leveren van diensten. De ‘houders’ van deze rechten op vastgoed – ik spreek hier steeds van onroerend goed en niet van onroerende zaken, zoals in het Nieuw Burgerlijk Wetboek – waren soms vrij, soms onvrij. Beide stonden doorgaans in een persoonlijke afhankelijksrelatie tot de uitgevers van de grond. Om kortheidswil ga ik daar niet verder op in. Belangrijk is in dit verband dat de rechten van de ‘houders’ van lieverlee eeuwigdurend, ‘erfelijk’, werden. Zo lang de houders aan hun verplichtingen voldeden, konden zij hun goed niet kwijtraken. Hier kwam nog bij dat de lasten dan ook niet door de uitgevers konden worden verhoogd. Door de ook toen al bestaande geldontwaarding verminderde in de loop van de tijd de zwaarte van de lasten, wanneer die in geld moesten worden voldaan. De houders van een goed, zelfs de onvrije, kregen aldus een sterke positie ten opzichte van de uitgevers.

Ook in de steden kwamen dergelijke eeuwigdurende en erfelijke rechten al van meet af aan voor. In het algemeen betaalden de bezitters van stedelijke grondstukken een jaarlijks bedrag aan de grondheer, die ook het bestuur en de rechtspraak organiseerde. De onvrijheid bestond niet meer. De ouderen van ons herinneren zich nog wel uit de geschiedenisles de uitdrukking: stadslucht maakt vrij. Het te betalen bedrag, de cijns (in sommige delen van ons land tijns genoemd), wordt doorgaans aangeduid als ‘hofstedegeld’ (een hofstede was in dit geval een huiserf). Om verwarring te voorkomen geef ik daarom de voorkeur aan de term huiservencijns.

’s-Hertogenbosch als voorbeeld


Als voorbeeld van de ontwikkeling van ‘erfpacht’ in een stedelijk gebied – ik zet erfpacht met opzet tussen aanhalingstekens – gebruik ik de stad ’s-Hertogenbosch, en wel omdat de ontwikkeling hier tamelijk eenvoudig is geweest. Ik heb onderstaande gegevens in een ander verband al uitgewerkt in het artikel ‘Hereditario iure - in enen erfrecht. Kanttekeningen bij de interpretatie van de rechten op onroerend goed in 's-Hertogenbosch vóór 1811’, opgenomen in de uitgave R. van Genabeek e.a. (red.), Putten uit het Bossche verleden. Vriendenbundel voor Hans Janssen ter gelegenheid van zijn afscheid als stadsarcheoloog van 's-Hertogenbosch (Alphen aan de Maas 2012) ald. 87-97.

De stad 's-Hertogenbosch werd waarschijnlijk gesticht in 1196, op het domein Orthen, dat in het bezit was van de hertog van Brabant. Uit alle erven binnen het stadsgebied werd een cijns betaald aan de hertog als grondheer. Deze oude huiservencijns is hier tot 1809 gehandhaafd. Zij werd uit alle erven betaald, eerst aan de hertog van Brabant. Vanaf 1629, nadat de stad was ingenomen door stadhouder Frederik Hendrik, werd de cijns betaald aan de Staten-Generaal van de Republiek der Verenigde Nederlanden, die in de rechten van de hertog waren getreden.

Al in het oudste stadsrecht van kort na de stichting van de stad werd bepaald dat over een heel huiserf 12 penningen Keuls en twee hoenderen per jaar als huiservencijns moesten worden betaald en over een half erf 6 penningen en één hoen. Maar zoals de bewaard gebleven cijnsregisters uitwijzen, werd de hoogte van de bedragen later bepaald door de breedte van de percelen en treffen we alleen nog geldbedragen aan.

De gebruikers van deze erven en van andere delen van de grond in de stad hebben al vroeg de beschikkingsmacht daarover verkregen. Dit werd in de bronnen, die tot ver in de zestiende eeuw vrijwel geheel in het Latijn waren, uitgedrukt met de term hereditario iure (‘naar erfelijk recht’; in het Middelnederlands doorgaans: in enen erfrecht). Dit hield in dat de erfelijk gerechtigden deze grond en de bebouwing die erop stond konden nalaten aan hun erfgenamen, van de hand doen (‘vervreemden’) of met lasten (pachten en cijnzen) ‘bezwaren’. Zij hadden hiermee een recht verworven dat de moderne eigendom zeer nabij kwam.

Vererving van vastgoed gebeurde geruisloos: door en bij het overlijden van een erflater traden zijn erfgenamen onmiddellijk in zijn rechten zonder dat registratie nodig was. Dit levert bij het onderzoek overigens wel eens problemen op; een goed kwam dan soms tijdenlang niet in de registers voor. Betrof de erflater een gehuwde, dan verkreeg de echtgenoot of echtgenote na zijn overlijden het vruchtgebruik, de usufructus (de ‘tocht’), gedurende zijn of haar leven. Dit was geen erfelijk maar een tijdelijk recht, zoals bijvoorbeeld ook tijdpacht of lijfpacht dit was.

Vervreemding van een goed naar erfelijk recht kon in ’s-Hertogenbosch op twee manieren plaatshebben: door overdracht, al dan niet na verkoop, of door uitgifte tegen betaling van een jaarlijkse en erfelijke cijns (geld) of pacht (natura, meestal rogge). Van deze rechtshandelingen werd altijd een akte (oorkonde) ten overstaan van twee schepenen – rechters en bestuurders van de stad – opgemaakt, die aan partijen werd uitgereikt. Ook werd deze akte ingeschreven in registers, het zogeheten schepenprotocol.

Het is de uitgifte tegen een jaarlijkse cijns of pacht die beschouwd kan worden als de voorloper van de moderne erfpacht. Dergelijke uitgiften kwamen in het hele Nederlandse grondgebied voor, zij het met lokale en regionale verschillen.

Bij de uitgifte in erfelijke cijns luidt in de stad ’s-Hertogenbosch de formulering in de akten, hier schematisch voorgesteld:

A domum et aream ‑ ‑ ‑ dedit ad annuum et hereditarium censum B ‑ ‑ ‑ pro censu domini ducis ipsi domino duci ‑ ‑ ‑ atque pro censu Y librarum ‑ ‑ ‑ (A).
‘A heeft een huis en erf - - - in jaarlijkse en erfelijke cijns gegeven aan B ‑ ‑ ‑ voor de cijns van de heer hertog aan dezelfde heer hertog ‑ ‑ ‑ en voor een cijns van Y pond (aan A).’

A heb ik hier tussen haakjes gezet omdat de cijns soms niet betaald moest worden aan de uitgever maar aan een of meer derden, bijvoorbeeld familieleden van de uitgever.

De hier genoemde cijns mag niet verward worden met de al behandelde heerlijke of domaniale grondcijns aan de hertog. Deze laatste wordt in de akten doorgaans nog wel vermeld. De uitgifte vindt immers om te beginnen plaats pro censu domini ducis ipso domino duci (‘voor de cijns van de heer hertog aan dezelfde heer hertog’). Deze cijns had zoals gezegd een publiekrechtelijk karakter en kan daarom beschouwd worden als een belasting.

De cijns die ontstond bij de zojuist genoemde uitgifte in erfelijke cijns – in ’s-Hertogenbosch kwamen nog in de eerste helft van de zeventiende eeuw uitgiften ten jaerlicken ende erffelicken chijns voor – was echter privaatrechtelijk van aard: de cijnsheffer had geen domaniale of heerlijke relatie met de cijnsplichtige, maar stond op gelijke voet met de uitgever. Er was sprake van een overeenkomst of contract. Hetzelfde gold uiteraard voor de erfelijke pacht, waarmee in Brabant de verplichting niet in geld maar in natura werd aangeduid.

De opmerkzame lezer, vooral de juridisch geschoolde, zal de overeenkomst met de moderne erfpacht wel opgevallen zijn. Hij zal dan tevens verwacht hebben dat de uitgever van het goed na de uitgifte, zoals in het moderne recht, verder leefde als blote eigenaar van het goed en de verkrijger als erfpachter.

Maar dit was vóór de invoering van het Burgerlijk Wetboek in 1838 niet het geval. De uitgever behield na de uitgifte niet meer dan een recht op de jaarlijkse betaling van de pacht of cijns. Dit recht kon hij overigens op zijn beurt geheel of gedeeltelijk vervreemden of aan zijn erfgenamen nalaten. Hiermee had dit recht op betaling geen andere positie dan rechten op cijnzen of pachten die op andere wijze waren verkregen. Zo kon iemand een jaarlijke en erfelijke pacht of cijns op zijn goed vestigen, uit zijn goed ‘verkopen’, zoals het in de akten werd uitgedrukt. Dit kon gebeuren vanwege een geldlening, maar vaak gebeurde het ook uit vroomheid of liefdadigheid aan kerkelijke en sociale instellingen.

Deze pachten en cijnzen vervulden een belangrijke rol in de kredietverlening en als belegging. Het uitlenen van geld tegen rente was door de Kerk op grond van de bijbel verboden; het werd beschouwd als ‘woeker’. In de praktijk gebeurde het overigens wel: door joden en door christelijke kooplieden uit Cahors (‘kauwersijnen’) en uit Lombardije (‘lombarden’). Deze christenen zetten hiermee hun ziel en zaligheid op het spel; joden waren in de ogen van de christenen per definitie verdoemd. Het was overigens niet aan christenen verboden om bij de joden, kauwersijnen en lombarden te lenen, maar de rentetarieven waren zeer hoog en daarom werd er in het algemeen alleen voor kortlopend krediet gebruik van gemaakt.

Het geven en nemen van cijnzen en pachten met onroerend goed als onderpand was echter niet kerkelijk verboden en gebeurde op grote schaal, zoals gezegd voor het verkrijgen van krediet en als belegging. Er bestond een levendige handel in deze cijnzen en pachten. Ook zijn zoals gezegd veel cijnzen en pachten door vrome schenking ten behoeve van het zieleheil in het bezit gekomen van kerkelijke en liefdadige instellingen.

In dit systeem van cijnzen en pachten had de gerechtigde van de grond waaruit een cijns of pacht werd betaald een recht op zijn goed dat de moderne eigendom zeer nabij kwam. Het hoeft dan ook niet te verbazen dat bij de invoering van nieuwe wetgeving in de Bataafse en Franse tijd de oorspronkelijke houders, en niet de oorspronkelijke uitgevers, als eigenaren in modernrechtelijke zin zijn aangemerkt.

In de literatuur spreekt men in dit verband wel van eigendomsverschuiving, maar dit is een verkeerde term, omdat er in de uitgangssituatie geen eigendom in de moderne betekenis bestond. Het rechtssysteem vóór de negentiende eeuw was gelaagd; het kende een hiërarchische of piramidale opbouw van rechten. Zoals ik al heb uiteengezet werd aan de bovenzijde de rechtsverhouding tussen uitgever en ‘houder’ gekenmerkt door (overheids)gezag, in de moderne terminologie zou men zeggen: zij was van publiekrechtelijk van aard. Daar beneden bestonden privaatrechtelijke verhoudingen; uitgever en verkrijger stonden er als gelijken tegeover elkaar. Zie over dit alles uitvoeriger de webpagina De Middeleeuwen kenden geen eigendom.
[2] Zie bv. Brabandts recht, dat is generale costumen vanden lande ende hertoghdomme van Brabandt II, uitg. J.B. Christyn (Antwerpen 1682) 892. Voor wat de stad ’s-Hertogenbosch betreft vindt men de rechtsverhoudingen impliciet uitgedrukt in de optekening in de zestiende eeuw van het oude gewoonterecht. Hierin vindt men slechts een kort hoofdstukje (X) Van renten, chynsen ende erfpachten, maar ontbreken specifieke bepalingen over deze ‘erfpacht’. Renten, cijnzen en ‘erfpachten’ worden in de verschillende bepalingen aan elkaar gelijkgesteld; er is geen enkele afzonderlijke bepaling over ‘erfpacht’ opgenomen, laat staan dat dit recht gedefinieerd en behandeld wordt.[2]
























[3] Zie over de Romeinsrechtelijke erfpacht bv. M. Kaser, bew. F.B.J. Wubbe, Romeins privaatrecht (Zwolle 1967) 144-145.

‘Erfpacht’ in de Noordelijke Nederlanden

In de Noordelijke Nederlanden, met name Holland, was de situatie anders. Daar kregen Romeinsrechtelijk geschoolde juristen, onder wie de zeventiende-eeuwse rechtsgeleerde Hugo de Groot, meer grip op het inheemse recht en gingen dat steeds meer verduisteren en overwoekeren. In zijn bekende Inleidinge tot de Hollandsche rechts-geleerdheid, voor het eerst gepubliceerd in 1631, behandelt deze het erfpacht-recht uitvoerig in boek II, Van beheering, deel 40. Hiernaast is echter aan het eind van het tweede boek ook een deel opgenomen, en wel 46, Van cijns-recht, ende huisgebou-recht.

Het erfpacht-recht omschreef De Groot als volgt (II, 40, 2):

Erfpacht-recht is erffelicke tocht van eens anders ontilbaer goed onder jaerlicksche erfpacht.

Met
tocht duidde hij aan een gerechtigheid om de vruchten van eens anders zaeck te trecken zonder des zaecks vermindering (boek II, dl. 38, 5). Hiertoe werd ook vruchtgebruik gerekend (II, 39, 1 e.v.).

Blijkens de toegevoegde noten sloot De Groot hierbij aan bij de Romeinse
emphyteusis. De jaarlijkse pachtprijs noemde hij in navolging hiervan ook canon.[3]

Hoewel het hierbij om een erfelijk recht ging, behield de uitgever na de uitgifte als ‘eigenaar’ toch het belangrijkste recht. De Groot somde vervolgens een aantal mogelijkheden op die het inheemse recht kende, waaronder dat de erfpachter zijn goed mocht vervreemden,
behoudens den eighenaer sijn naestinghe binnen ’s jaers nae bekomen kennisse. Het recht werd volgens hem verkregen door erfpachtsgunning ’t zy mondeling ’t zy schriftelick aenghegaen, waer van in ’s stuck van de handeling zal werden gesproocken, mids dat toelatinghe in plaets van leevering daer op volge. Met dit laatste werd de toestemming van beide partijen bedoeld (zie ook boek III, deel 18, Van erffpachtgunning). Tot slot volgden bepalingen betreffende het verliezen van het recht (II, 40, 16-23) en (24) de mogelijkheid dat een erfpachter aan een ander vergunde de vruchten van ’t goed te genieten.

Het is duidelijk dat De Groot met deze bepalingen een groot aantal zeer diverse overeenkomsten onder dit erfpachtrecht probeerde te brengen. Dit zou de uitgevers als eigenaars in hoge mate bevoordeeld hebben wanneer het de praktijk zou zijn geworden. Maar in de rechtswerkelijkheid is in verreweg de meeste gevallen niet de oorspronkelijke ‘eigenaar’, maar de houder van de goederen uiteindelijk modernrechtelijke eigenaar van de aldus ‘verpachte’ goederen geworden, zoals ook in de Brabantse stad
’s-Hertogenbosch het geval was.

Zij zijn zoals we zullen zien onder de werking komen vallen van wat De Groot verderop in zijn boek behandelde als cijns-recht. Dit recht omschreef hij als volgt (bk. II, dl. 46, 2):

CIJNS-RECHT ofte UITGANG is de gherechtigheid van zeker inkomen jaerlicksch te beuren ende onlosbaer, dat iemand behoud als hy den eigendom van sijn ontilbaer goed overgeeft.
[4] Inleidinge tot de Hollandsche rechts-geleerdheid (uitg. F. Dovring, H.F.W.D. Fischer en E.M. Meijers (tweede uitgave; Leiden 1965)). Over de werkwijze van de geleerde, Romeinsrechtelijk geschoolde juristen, en met name Hugo de Groot, zie mijn artikel ‘Opmerkingen bij het middeleeuwse recht van verval’, in: Pro Memorie. Bijdragen tot de rechtsgeschiedenis der Nederlanden 10 (2008) 149-165.
Bij de behandeling van deze rechtsfiguur beweerde hij (II, 46, 4) dat wanneer bij de ‘erfpacht’ in de pachtakte het zogeheten verval was opgenomen, de uitgever ‘eigenaar’ bleef, maar wanneer dit recht verval ontbrak de erfpachter ‘eigenaar’ werd. Dit recht van verval hield in dat ingeval de houder van het goed niet aan zijn verplichtingen voldeed, dit goed via een eenvoudige procedure of zelfs nagenoeg zonder enige procedure aan de uitgever toegewezen werd. Zoals ik aan de hand van Utrechtse voorbeelden kon aantonen, maakte het in deze stad geen enkel verschil of in de akten het recht van verval was opgenomen of niet. Bovendien ging het hierbij niet zozeer om zogeheten voorbehouden renten, alswel om uitgiften in erfelijke pacht. Het heeft er alle schijn van dat De Groot zelf dit vervalcriterium heeft ingevoerd en daarmee duidelijk ten behoeve van de grondheren geschiedvervalsing heeft gepleegd (zie hierover mijn artikel ‘Opmerkingen bij het middeleeuwse recht van verval’).[4]





















































































[5] Men zie hierover bv. F.C.J. Ketelaar, Oude zakelijke rechten vroeger, nu en in de toekomst  (Zwolle 1978) 137.
Erfpacht onder het Wetboek Napoleon, ingerigt voor het Koningrijk Holland

Alleen al uit de naam van het koninkrijk blijkt het overwicht van het gewest Holland. Het hoeft dan ook niet te verbazen dat in het op 1 mei 1809 ingevoerde Wetboek Napoleon ingerigt voor het Koningrijk Holland het Hollandse recht de overhand heeft gekregen.

Dit
Wetboek bevatte onder het hoofdstuk over huur en verhuur ook bepalingen over het zogenoemde erfpachtsregt. (1563-1574). Artikel 1563 luidde:

Erfpachtsregt geeft aan den erfpachter het erfelijk genot van eens anders onroerend goed, zoo lang aan de voorwaarde, om eene jaarlijksche pacht aan den eigenaar te betalen, voldaan wordt.

Ook hier is dus duidelijk sprake van een recht op eens anders onroerend goed, waarvan de pacht aan den eigenaar moest worden betaald. Verder blijkt uit de bepalingen dat hier gedacht werd aan grond met bebouwing. Geregeld werd wie de reparaties daaraan moest uitvoeren (art. 1565 en 1566). Bij beëindiging moest het goed aan de eigenaar worden teruggegeven zonder dat de erfpachter de eventueel aangebrachte verbeteringen vergoed kreeg (art. 1567). De erfpachter kreeg de bevoegdheid zijn recht te verpanden, vervreemden en bezwaren voor zover zijn recht strekte en onverminderd het recht van de eigenaar (art. 1568). Bij overlijden ging het recht over op de erfgenamen (art. 1565 en 1566). Bij beëindiging moest het goed aan de eigenaar worden teruggegeven zonder dat de erfpachter de eventueel aangebrachte verbeteringen vergoed kreeg (art. 1567). De erfpachter kreeg de bevoegdheid zijn recht te verpanden, vervreemden en bezwaren voor zover zijn recht strekte en onverminderd het recht van de eigenaar (art. 1568). Bij overlijden ging het recht over op de erfgenamen (art. 1569) en bij de overgang door vervreemding of vererving was de erfpachter verplicht ter erkenning van het recht van de eigenaar aan hem dubbele pacht te betalen (art. 1570). Dan volgen bepalingen wat er moest gebeuren bij vermindering van de waarde van het goed (artt. 1571-1573). Art. 1574 ten slotte gaf de eigenaar het recht om bij wanbetaling het erfpachtsrecht onmiddellijk te laten eindigen.

Het meest opmerkelijk is dat onder deze bepalingen niet, zoals in het huidige recht, de mogelijkheid is opgenomen om de erfpacht voor een beperkte tijd aan te gaan, waarbij na afloop van zo’n termijn en een daarbij aansluitende nieuwe uitgifte de erfpachtscanon verhoogd kon worden.

Niet duidelijk is voorts of het bij deze erfpacht alleen om nieuwe of ook om bestaande uitgiften ging. Ik houd me aanbevolen voor voorbeelden dat de oude inheemsrechtelijke ‘erfpacht’ is voortgezet onder vigeur van dit nieuwe erfpachtsrecht. Tot nu toe ben ik er geen enkel tegengekomen.

Verder werden in het
Wetboek Napoleon ingerigt voor het Koningrijk Holland de oude cijnzen en pachten aangeduid als oud-eigen en verderop als eene kleine rente (art. 532):

Cijns- of tijnsregt, ook wel regt van oud-eigen genoemd, is gegrond op eene zekere verbindtenis, liggende op eenig stuk goed, waardoor de eigenaar van hetzelve verpligt is, jaarlijks eene kleine rente aan den daartoe regthebbenden te betalen.

Volgens de betreffende bepalingen werden deze lasten voldaan door de eigenaar, dus niet door een erfpachter. Die lasten werden voortaan beschouwd als zogeheten grondrenten, die betaald werden door een eigenaar uit zijn eigen goed (zie over het nieuw ingevoerde begrip grondrente de webpagina Grondrente).


Merkwaardig is de uitdrukking
eene kleine rente. Hiermee werd waarschijnlijk gedoeld op de oude heerlijke of domaniale cijns. Maar zeker is dat onder dit recht ook de meeste cijnsplichtigen zijn komen te vallen die privaatrechtelijke cijnzen betaalden, en dan ging het in de meeste gevallen niet om kleine bedragen.

Hierna werd in art. 533 van het
Wetboek Napoleon bepaald dat cijnzen uit derzelver natuur onlosbaar waren en alleen met toestemming van de cijnsheffer konden worden afgekocht. Ook hier doelde men op de oude heerlijke cijns, omdat de privaatrechtelijke cijnzen doorgaans wel aflosbaar waren. Voor een deel waren zij dat geworden door landelijke en lokale wetgeving vanaf de vijftiende eeuw.

Art. 534 van het Wetboek ten slotte bepaalde dat vervallen of verschenen cijnzen na dertig jaar vervallen waren, maar dat het recht van de cijnsheffer niet door verjaring tenietging.

Deze bepalingen in het Wetboek Napoleon hebben overigens maar heel kort gegolden, want al in 1811 werd bij de inlijving bij Frankrijk hier te lande de Code Civil of Code Napoléon ingevoerd, die het erfpachtsrecht niet kende. Maar onder de werking van dit Franse wetboek gold wel een ‘open systeem’ van zakelijke rechten, zodat het aangaan van dergelijke erfpachten op zich mogelijk bleef.[5] Het is overigens de vraag of hiervan voor grond met bebouwing veel gebruik gemaakt is. Ook hier houd ik me aanbevolen voor voorbeelden.

Erfpacht onder het Burgerlijk Wetboek


De Code Civil is in ons land in werking gebleven tot de invoering van het Burgerlijk Wetboek in 1838. Hierin werd het erfpachtsrecht opnieuw opgenomen (boek II, titel 7) en veel uitgebreider geregeld dan in het Wetboek Napoleon, ingerigt voor het Koningrijk Holland, en wel in de artikelen 767-783. Opmerkelijk hierbij was dat het nieuwe recht ook voor een beperkt aantal jaren kon worden uitgegeven. Een groot verschil met het oude recht was verder dat het te betalen bedrag volgens de nieuwe overeenkomsten van tijd tot tijd kon worden aangepast en dat de uitgever, nu eigenaar, hierdoor veel sterker tegenover de houder, nu erfpachter, is komen te staan. Het zijn juist deze verschillen met de oude inheemse rechtsfiguren die tegenwoordig tot de grootste problemen leiden.

Tot slot

Zoals we bovenaan deze pagina gezien hebben wordt in de literatuur vermeld dat het recht ‘oorspronkelijk’ een middel was om de ontginning van woeste gronden te bevorderen en dan doelt men op de oude erfelijke uitgiften nog vanaf de Middeleeuwen. De oude uitgiften hadden inderdaad ook betrekking op zowel woeste als ontgonnen agrarische grondstukken. Maar zoals we vervolgens hebben geconstateerd, kenden ook de steden al in een vroeg stadium de erfpacht in de zin van eeuwigdurende erfelijke pacht of cijns – in ’s-Hertogenbosch dare ad annuum en hereditarium censum (geven ten jaarlijkse en erfelijke cijns). Dit gold trouwens ook voor de dorpen, waar de uitgiften behalve huizen en huiserven vanzelfsprekend ook veel grond met een agrarische bestemming betrof.

Maar onder het nieuwe, met het Burgerlijk Wetboek ingevoerde civiele recht werd het erfpachtsrecht aanvankelijk nauwelijks nog voor huizen en huiserven gebruikt. Zoals hierboven al is vermeld, werd het pas in het laatste kwart van de negentiende eeuw in een aantal steden opnieuw toegepast in een nieuwe maatschappelijke functie en ging het als zodanig deel uitmaken van de grondpolitiek van stedelijke gemeenten. Het lijkt erop dat deze nu wel weer van het recht afwillen, zodat we mogelijk de afschaffing ervan nog zullen meemaken.


Bijlage 1. Een vroeg voorbeeld van een privaatrechtelijke uitgifte ten cijns van een huiserf in ’s-Hertogenbosch

1298 maart 16


Nicolaas Weder, broer van de burger Hendrik Weder, heeft ten jaarlijkse en erfelijke cijns gegeven aan Gerard van Molenbeke een huiserf achter de oude brug waarlangs men naar Beurde gaat bij het erf dat van Lize van den Bosch is geweest, welk bovengenoemd erf vóór en achter twee roeden breed is, voor 16 schellingen Leuvens per jaar.


Orig.: Gemeentearchief 's-Hertogenbosch, Archief van de Tafel van de H. Geest, nr. 32. Van het ene van de twee zegels alleen zegelrest bewaard gebleven, het andere zwaar beschadigd. In dorso met 14de-eeuwse handen:
Claus die Weder gaf Ghereken van Molenbeke I erve ghelegen te Burde over die aude brugghe om XVI s. sjars. Nu Jan van Uden, nu Gielys van Alphen. Nu Gielys die Ridder Henricks soen.
Editie: Oorkondenboek Noord-Brabant I, nr. 568, p. 682.
Bewerkt naar de editie.

Nos Woltherus filius quondam dicti Nenne et Henricus de Aggere, scabini in Buscho ducis, notum facimus universis quod coram nobis Nycholaus dictus Weder, frater Henrici dicti Weder, nostri conburgensis, dedit ad annuum et hereditarium censum aream sitam ut dicebat in Buscho ducis ultra pontem antiquum per quem itur ad Beurde iuxta aream que fuit Lyze dicte van den Bosghe, quam aream supradictam ipse Nycholaus dixit in latitudine ante et retro mensuram duarum virgarum continere, Gherekino de Molenbeke, hereditarie ab ipso Gherekino possidendam, anno quolibet pro sedecim solidis lovaniensium in vigilia natalis Domini dicto Nycholao a dicto Gherekino solvendis de hereditate predicta. Et promisit coram nobis dictus Nycholaus ut debitor principalis super se et bona sua se dicto Gherekino de dicta area debitam et iustam warandiam ad ius oppidi de Buscho ducis prestiturum.
In quorum testimonium sigilla nostra presentibus sunt appensa.Datum media quadragesima anno Domini Mo CCo nonagesimo septimo.

Vertaling: ‘Wij Wouter zoon van wijlen geheten Nenne en Hendrik van den Dijk, schepenen in ’s-Hertogenbosch, maken aan allen bekend dat ten overstaan van ons Nicolaas geheten Weder, broer van Hendrik geheten Weder, onze medeburger, ten jaarlijkse en erfelijke cijns heeft gegeven een erf gelegen zoals hij zei in
s-Hertogenbosch over de oude brug waarlangs men naar Beurde gaat (= Beurdsestraat) naast het erf dat van Lieze geheten van den Bosch was, welk bovengenoemd erf Nicolaas zelf zei in de breedte voor en achter de afmeting van twee roeden te bevatten, aan Gereke van Molenbeke, erfelijk door dezelfde Gereke te bezitten, ieder jaar voor 16 schellingen Leuvens op Kerstavond aan genoemde Nicolaas door Gereke te betalen van voornoemd erf. En genoemde Nicolaas heeft ten overstaan van ons beloofd op verbintenis van zichzelf en zijn goederen aan Gereke over het genoemde erf de verschuldigde en gerechtigde waarborg volgens het recht van s-Hertogenbosch te geven.
In getuigenis waarvan onze zegels aan deze oorkonde zijn gehangen. Gegeven op Midvasten van het jaar des Heren 1297 (= 1298 nieuwe stijl).



Bijlage 2. Een vroeg voorbeeld van een privaatrechtelijke uitgifte ten cijns van een huiserf in Utrecht

1311 januari 22

Orig.: Het Utrechts Archief, Bij het Stadsarchief bewaarde archieven II, 1496‑1.
Het uithangend zegel met de staart verloren.


Alle den ghenen de desen brief sellen sien of horen lesen do wi verstaen scoute ende scepene der stat van Utrecht dat voer ons quam int gherechte Vrederic Soude van Damasche ende gaf Niclaes den riemaker ende Lisen sinen wive de tue hofsteden de Vrederic vorghenoemt heeft tenen erftins van Iohan den Vresen haren Iohans Vresen soen, de gheleghen siin in de Mersegasse tgeghens Buerkerke aen de wester side, also lang ende also breet alse nu betimmert staen, tenen eweliken tinse, alse om derdehalf pont suarter Tornoyse, enen groten coninx Tornoysen voer sestien penninghe ende enen Hollantsen voer tue penninghe gherekent, de ene helft tebetalen tot Kersavont ende de ander helft tot sinte Iohans misse te midde somer ende also voert iaerlix ewelike, mit sulken vorwarden dat Vrederic vorghenoemt, siin erfname noch siin nacomelinghe en moghen niet meer vercopen en wech gheven noch versetten noch versellen an desen vorghenoemden tueen hofsteden dan desen vorghenoemden tins, maer Niclaes ende Lise vorghenoemt, hoer erfname of hoer nacomelinghe moghen vrilike vercopen en wech gheven of versetten of versellen dese vorghenoemde tue hofsteden ende de husinghe de daer nu op ghetimmert staen of hiir na ghetimmert warden onder sulken tins ende vorwarden alse hiir voer bescreven staet.
Dit ghesciede onder Iohan haren Vrederix sone, scoute, Herman Graward, Ermbrecht haren Ermbrechts sone, Willaem van Rodenborch, Iohan haren Rotards sone, Vrederic Soude van Damasche, Tideman dOude, Ameliis van Boven torp, Iacob Gabriel ende Wernaer haren Hughen sone, scepene tUtrecht.
Ende op dat dit vast ende stade blive, so heb wi scoute ende scepene vorghenoemt onser stat seghel an desen brief ghedaen tenen orconde der warheyt.
Ghegheven int iaer ons Heren dusent drehondert ende elve, des vridaghes na sinte Agnieten daghe.

Het interessante van deze laatste oorkonde is dat erin bepaald is dat de uitgever, Frederik Zoude van Damasche, voortaan niet meer kon vervreemden of bezwaren dan de tijns, maar de verkrijgers, Nicolaas de riemmaker en zijn vrouw Lieze en hun rechtsopvolgers, de huiserven en hun bebouwing zelf, en wel onder sulken tins ende vorwarden alse hiir voer bescreven staet. Net als in 's-Hertogenbosch verkregen de verkrijgers van het goed hiermee dus het recht dat het dichtst bij de moderne eigendom staat.

Zie over het Utrechtse grondbeheer mijn dissertatie: M.W.J. de Bruijn, Husinghe ende hofstede. Een institutioneel-gegrafische studie van de rechtspraak over onroerend goed in de stad Utrecht in de Middeleeuwen (Utrecht 1994).



© C.J.C. Broer en M.W.J. de Bruijn 2017. - Gepubliceerd 11 februari 2017; laatst bewerkt 11 februari 2017.